Quelles sont les règles de la copropriété ? 

La copropriété est une forme de propriété immobilière où plusieurs personnes possèdent ensemble un immeuble ou un ensemble immobilier. Comprendre les règles de la copropriété est essentiel pour garantir une cohabitation harmonieuse et une gestion efficace des biens communs. Cet article explore en détail les différentes règles qui régissent la copropriété, couvrant les droits et obligations des copropriétaires, le fonctionnement de l'assemblée générale, le rôle du syndic, la répartition des charges, le règlement de copropriété et les recours en cas de litige. 

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La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 définissent une copropriété comme un régime juridique où un immeuble bâti (ou groupe d’immeubles) est divisé en plusieurs lots appartenant à des personnes différentes. Chaque lot comprend une partie privative (appartement, cave, garage, etc.) et une quote-part des parties communes (couloirs, toit, jardin, etc.). En France, il existe principalement trois types de copropriétés : 

• Copropriété verticale : Immeubles divisés en étages où chaque copropriétaire possède un appartement, un local commercial ou tout autre élément situé dans l’immeuble, ainsi qu’une quote-part des parties communes.
  
• Copropriété horizontale : Aussi appelée copropriété pavillonnaire, elle comprend des maisons individuelles partageant des parties communes (routes, espaces verts, équipements communs, etc.). 
• Copropriété mixte : Combine les caractéristiques des copropriétés horizontale et verticale, généralement pour des ensembles immobiliers composés à la fois d’un lot dans un immeuble et d’un lot indépendant. 

Le régime de la copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, enrichi par des lois comme la loi ALUR en 2014, la loi MACRON en 2015, la loi ELAN en 2018 et la loi climat en 2021. Ces textes visent à organiser la vie en copropriété et à définir les droits et obligations des copropriétaires.

Les copropriétaires jouissent de plusieurs droits :

• Droit de jouissance des parties privatives : Propriété exclusive de chaque copropriétaire, utilisable dans le respect des règles de copropriété.
  
• Droit de jouissance des parties communes : Utilisation des parties communes sous réserve de respecter la destination de l’immeuble, la tranquillité des lieux, le principe d’égalité des copropriétaires et les règles définies par le règlement de copropriété.
  
• Droit de vente et de location : Liberté de vendre ou de louer son logement en respectant les limites imposées par le règlement de copropriété.
•  Droit de changement de la destination de lot : Possible si le règlement de copropriété ne l’interdit pas.

Les copropriétaires doivent : 

• Participer aux charges d'entretien et de gestion des parties communes, ainsi qu'aux frais de fonctionnement de la copropriété. 
• Respecter le règlement de copropriété qui définit les droits et obligations de chacun et les conditions de jouissance des parties privatives et communes. 
• Utiliser leurs parties privatives et communes sans nuire aux autres occupants. 
• Ne pas faire obstacle à l'exécution des travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale. 

L'assemblée générale (AG) est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit tous les copropriétaires pour prendre les décisions nécessaires à  la vie en copropriété. 

Les principales missions de l’assemblée générale de copropriété sont : 

• Approuver les comptes financiers et adopter le budget prévisionnel. 
  
• Élire le syndic de copropriété. 
• Statuer sur les travaux à réaliser, les modifications du règlement de copropriété et les litiges éventuels. 

Une assemblée générale se déroule généralement en trois étapes clés :

1. Convocation : Tous les copropriétaires sont convoqués par le syndic, au moins 21 jours avant la réunion. La convocation inclut un ordre du jour. 
   
2. Déroulement de la réunion : Les copropriétaires discutent et votent sur les différentes résolutions inscrites à l'ordre du jour. 
3. Procès-verbal : À la fin de la réunion, un procès-verbal consigne les décisions prises et les résultats des votes. 

L'assemblée générale peut statuer sur la conservation et l'entretien de l'immeuble, les travaux de réparation et de rénovation nécessaires, et la fourniture de services spécifiques définis dans le règlement de copropriété. 

Selon la loi du 10 juillet 1965, une copropriété doit nommer un syndic, quelle que soit sa taille ou le nombre de ses lots. Cette loi encadre et précise le rôle du syndic.

Le syndic de copropriété joue un rôle crucial dans la gestion de l'immeuble. Ses missions incluent : 

• Tenue des registres et de la comptabilité de copropriété. 
• Convocation et organisation des assemblées générales et exécution de ses décisions. 
• Établissement du budget prévisionnel. 
• Recouvrement des charges auprès des copropriétaires. 
• Paiement des fournisseurs. 
• Organisation des travaux d'entretien et de réparation des parties communes. 
• Gestion des contrats de maintenance. 
• Intervention en cas d'urgence. 

Le conseil syndical organise une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats avant l'assemblée générale. Tout copropriétaire peut proposer des candidats syndics. Les projets de contrats et les avis du conseil syndical doivent être joints à la convocation de l'assemblée générale. La mise en concurrence n'est pas nécessaire si l'assemblée générale précédente en a décidé ainsi ou si la copropriété n'a pas de conseil syndical. L'assemblée générale désigne alors le nouveau syndic et approuve son contrat à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. 

Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, chaque copropriétaire doit contribuer aux dépenses courantes appelées charges de copropriété.

Les charges de copropriété se divisent en deux catégories principales : 

• Charges générales : Entretien, administration et conservation des parties communes (électricité des communs, nettoyage, assurance de l'immeuble, etc.). 
• Charges spéciales : Services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, interphone, etc.). 

Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot, déterminée selon la consistance, la superficie et la situation du lot. Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité des services ou équipements pour chaque lot.

En cas de non-paiement des charges, le copropriétaire débiteur peut être mis en demeure par le syndic. Après la mise en demeure, le copropriétaire dispose de 30 jours pour régler ses charges impayées. Si la situation persiste, le syndic peut engager une procédure judiciaire pour recouvrer les sommes dues, avec des frais de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant et des pénalités de retard. En cas de difficultés financières temporaires, un protocole d'accord ou échéancier peut être établi. 

Le règlement de copropriété est un document juridique essentiel qui régit les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement et de gestion de l'immeuble. Il s'impose à tous les copropriétaires et à leurs ayants droit (locataires, occupants, etc.). 

Le règlement de copropriété est établi lors de la création de celle-ci, rédigé par un notaire et signé par tous les copropriétaires. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, les règles de fonctionnement de la copropriété et la répartition des charges. 

Le règlement de copropriété contient des informations essentielles telles que : 

• Description de l'immeuble 
• Règles de jouissance 
• Répartition des charges 
• Règles de fonctionnement 
• Sanctions en cas de non-respect 

Le règlement de copropriété peut être modifié par décision de l'assemblée générale. Les modifications doivent être votées à une majorité spécifique, définie par la loi en fonction de la nature des changements. Les modifications sont ensuite notifiées à tous les copropriétaires et annexées au règlement initial. 

Les litiges en copropriété peuvent être complexes et source de tensions. Il est crucial de privilégier les solutions amiables avant de recourir à la justice. En cas de désaccord persistant, les recours judiciaires permettent de protéger les droits de chacun et d'assurer le bon fonctionnement de la copropriété. 

Les litiges en copropriété peuvent porter sur diverses questions, notamment : 

• Conflits de voisinage 
• Non-respect du règlement de copropriété 
• Décisions d'assemblée générale (contestation des décisions jugées illégales ou abusives par les copropriétaires). 

Plusieurs solutions existent pour résoudre un litige en copropriété : 

• Dialogue direct : Tenter de régler le différend par une discussion directe entre les parties concernées. 
• Médiation : Faire appel à un médiateur, un tiers neutre qui aide à trouver un compromis. 
• Conciliation : Recourir à un conciliateur de justice nommé par le tribunal pour rapprocher les positions des parties.

Si les tentatives amiables échouent, les recours judiciaires comprennent : 

• Saisine du tribunal judiciaire. 
• Référé : Procédure permettant d’obtenir rapidement des mesures provisoires en attendant une décision définitive. Planifiez votre visio consultation